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艺名且听律师如何分析 【蓝房特约】“学区房”纠纷频出-蓝房网厦门站

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且听律师如何分析 【蓝房特约】“学区房”纠纷频出-蓝房网厦门站

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第62期《购买学区房的潜在风险》。
【导语】
望子成龙,望女成凤,是天下父母的心愿。为了给孩子一个优质的学习环境,让孩子不输在起跑线上,古有“孟母三迁”超魔人,今有“择校而居”。名校附近的“学区房”,一直以来都备受买受人青睐,即使房价再高也会遭到哄抢死亡繁殖。很多父母为了孩子能够上名校不惜花费巨额钱财购买学区房,却没有看到这其中隐藏的种种风险,不少人即便买了所谓的学区房,也未能如愿让孩子上好学校。那么遇到这些学区房的“大坑”时,买受人究竟该怎么办呢?

图片来源于网络
【案情简介】
2013年春节,原告打算买套房给明年九月开始要就读初中的女儿用作学区房。在某天回家途中,原告看到了被告打出“A学校学区房88㎡3房2厅1卫103万起”的广告。A学校是厦门市的重点中学,原告十分心动袁雅婷。
2013年2月26日,原被告就购买案涉房屋签订了商品房买卖合同及相关补充协议。协议中约定了“被告在广告、宣传资料、模型、口头介绍中允诺的内容,必须要以合同附件形式作出,未作出约定的,以工程竣工并通过验收的工程实体和实景为准”以及“被告对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料,仅具有参考作用,购房后发生变化与出卖人无关”等内容。协议签订后原告依约向被告支付了购房款。
2014年2月初,原告听朋友说案涉房屋不一定是学区房,教育局还未有正式文件确定。于是原告几次来到被告售楼处询问学区房事宜,但被告均为作出明确答复。
2014年3月20日,被告向原告函寄了《交房通知书》,约定交房时间为2014年3月26日。然而,因被告一直未能就涉案房屋是否属于学区房予以答复,原告未收房。
2014年4月22日,厦门市思明区教育局确定案涉房屋所在项目未被划入厦门A学校服务区,而是被划入了厦门市B学校服务区。
2014年4月25日,原告向被告发送了《退房通知书》释行鸿,刘欣美以涉案房屋未能划入A学校学区房、被告存在虚假宣传和欺诈为由要求退房,被告未书面回复。
2014年12月底,原告将被告诉至法院,请求判令:1.被告支付原告违约金371708.4元(即购房款的15%);2.被告支付原告2014年10月至2015年9月期间的房屋租金及中介费22100元。
经法院审理查明:1.A学校不属于案涉房屋所在项目的开发范围。2.2011年12月,被告分别在多家报纸媒体上发布了销售广告,在广告标题下方较为醒目位置分别印有“A学校学区房88㎡3房2厅1卫103万起”字样,在宣传广告右下侧印有“该广告不构成要约”等字样皮什切克。3.2011年、2012年及2013年的厦门市思明区教育局发布的小学生入学招生政策中,均将被告所开发的其他楼盘划入A学校服务区,但2014年因生源爆增,超出该校正常接纳范围,故教育局将案涉房屋所属楼盘划入B实验学校学区。4.2014年4月21日,厦门市思明区工商行政管理局认定被告的售房广告违反了《房地产广告发布暂行规定》第十八条的规定,属房地产广告中含有能够为入住者办理升学等事项的承诺,并作出行政处罚决定书,责令被告停止发布,并罚款10000元。最后,法院判决:一、被告赔偿原违约损失18023元,该款被告于本判决生效后十日内履行完毕;二、驳回原告的其他诉讼请求。
【律师讲解】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定:“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请,但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”本案中,被告于2011年12月分别在多家报纸媒体上发布了销售广告,在广告标题下方较为醒目位置分别印有“A学校学区房88㎡3房2厅1卫103万起”字样,上述广告的内容,是关于商品房相关配套设施的说明和允诺。上述说明和允诺具体确定,且根据一般社会经验,上述说明和允诺对原、被告签订商品房买卖合同以及确定房屋价格有重大影响。因此,上述说明和允诺,应视为要约,应视为合同内容。即使被告又在合同中约定广告、宣传资料、模型、口头介绍中允诺的内容,必须要以合同附件形式作出枪火粤语,未作出约定的,以工程竣工并通过验收的工程实体和实景为准”以及“被告对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料,仅具有参考作用,购房后发生变化与出卖人无关”等内容,但这些条款均属被告免除己方责任、排除对方权利,系无效条款文山睡懒觉,被告以该条款抗辩的主张并不能得到法院的支持。因此,被告提供的房屋并非是A学校学区房,不符合合同约定,被告构成违约,艺名应承担违约责任。
至于有关违约责任的承担,法院一般根据违约所造成的损失、当事人的过错程度等情况综合予以确定。具体到本案中,首先,A学校的生源由厦门市思明区教育局统一划分,且每年其对口的学区划分都可能发生变化,对涉案房屋是否划入A学校的服务区,并非属于被告的可控范围,被告基于惯常的经验和正常预判,在销售广告中事先将并非确定的公共配套设施作为其商品房配套设施予以宣传,显然存在过错。其次,原告在应知学区划分具有不确定性的情况下,仍轻信被告的宣传广告,亦未能尽到理性购房人的谨慎注意义务。再者,原告的子女根据现行学区划分的政策,虽不能就读A学校,但可以就读B实验学校,根据教育均衡化原则,对原告因子女就读不同学校所遭受的实际损失无法具体衡量。因此99书盟,在原告未能举证证明其遭受的实际损失的情况下,法院结合了双方当事人在订约、履约过程中的过错程度,酌定被告赔偿原告损失18023元。至于原告主张租金损失及中介费的损失赔偿,系原告因涉案房屋未被纳入A学校学区而拒绝收房所致的扩大损失斗战圣狗,亦不能得到法院的支持。

北京盈科(厦门)律师事务所--许东
律师在此特别提醒买房人,特别是以解决子女入学学籍、急需落户或者就读特定学校为主要购房目的的买房人滞留针,应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋,买到的房屋最终被划入哪个学区是由教育局根据相关政策予以确定,切莫仅凭开放商或中介机构的保证就盲目购买,导致自身利益受损。
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